신축아파트 및 재건축아파트의 용적률과 건폐율의 중요성과 계산방법

용적률과 건폐율은 건축물의 규모와 밀집도를 규제하는 주요 건축 규제 중에 하나입니다. 만약 구축 아파트를 재건축할 때 용적률을 300%까지 늘릴 수 있다면, 같은 동네에 있는 A아파트 용적률이 200%이고, B아파트의 용적률이 180% 일 때,

두 아파트를 재건축해서 300%까지 늘린다면 A아파트는 100%만큼 세대수가 증가하고, B아파트는 120%만큼 세대수가 증가하기 때문에 사업성면에서는 B아파트가 좋습니다. 그렇게 때문에 재건축 시 용적률은 매우 중요하다.

용적률(容積率, Floor Area Ratio, FAR)

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(지하층 제외) 비율을 말합니다.

건축물의 총 연면적(주요 층의 실제 면적을 합한 것)을 대지면적(건물이 위치한 토지의 면적)으로 나눈 값입니다. 이 값은 건물의 총 규모를 표시하기 때문에, 주로 도시지역에서 건물의 규모를 제한하고 싶을 때 사용되며, %로 표시됩니다.

예를 들어, 대지면적이 1,000㎡인 토지에 용적률 200% 제한이 있다면, 건축물의 총 연면적은 2,000㎡를 넘을 수 없습니다.

즉, 비율이 높을수록 건출물 연면적이 넓다는 것이고, 고층으로 지을 수 있습니다.

(※ 연면적 : 건축물 모든 층(지하제외)의 면적을 다 합한 면적)

[출처:나무위키] 용적률 그림

건폐율(建蔽率, Building Coverage Ratio, BCR)

건폐율은 전체 대지면적에 대한 건축면적(대지에 닿아있는 건축물 면적)의 비율을 말합니다.

건축물의 바닥면적(건물 기준 층의 면적)을 대지면적으로 나눈 값입니다. 이 값은 건물이 차지하는 대지면적의 비율을 나타내며, 주로 건물의 밀집도를 제한하고자 할 때 사용되며, %로 표시됩니다.

예를 들어, 대지면적이 1,000㎡인 토지에 건폐율 40% 제한이 있다면, 건물의 바닥면적은 400㎡를 넘을 수 없습니다. 용적률과 건폐율은 도시 계획 및 건축 규제를 통해 도시의 빌딩 밀집도, 체감 밀집도, 그리고 이용 형태를 관리합니다. 지정된 용적률과 건폐율을 초과하는 경우 건축 허가가 제한되므로, 건축 프로젝트를 계획할 때 이러한 규제를 반드시 고려해야 합니다.

즉, 비율이 낮을수록 조경 및 기타 편의시설이 확보되어 주거하는데 쾌적함이 높아지며, 높을수록 건물들이 다닥다닥 붙어 있어 프라이버시를 지킬 수 없고, 답답함을 느낄 수 있습니다.

[출처:나무위키] 건폐율 그림

건폐율과 용적률은 도시 계획과 건축 분야에서 중요한 이유

1. 도시의 밀도와 인구 밀도 제어 : 건축물의 층수와 면적을 규제하여 도시 내 인구 밀도를 적절하게 제어할 수 있습니다. 층수와 면적이 너무 높은 건물로 인해 인구 밀도가 지나치게 높아져서 도시 생활의 질이 저하될 수 있기 때문입니다.
2. 자연환경 보호 : 건축물이 차지하는 면적이 증가하면, 토지 이용 패턴이 변하게 됩니다. 예를 들어, 대규모 상업시설에 대한 수요가 커지면 기존의 녹지가 압축되거나 등 도시환경에 악영향을 끼치는 경우가 많습니다. 따라서 건축물의 면적과 층수를 제어하여 도시 내 자연환경을 보호할 필요가 있습니다.
3. 도시의 미래 개발 방향성 조절 : 주거지, 상업지, 산업지 등의 구역별로 건축물의 면적과 층수 제한을 설정하면, 도시 내 구역별 개발 방향성을 조절할 수 있습니다. 이를 통해 도시의 균형적인 발전을 이룰 수 있고, 불필요한 노후화와 도시 발전의 편향성을 방지할 수 있습니다.
4. 경제적 여건과 리스크 관리 : 건축물의 면적과 층수가 증가하면 건축물 건설 비용이 증가할 가능성이 있습니다. 올바른 건축물 규제는 도시의 경제적 여건을 고려한 상황에서 건설 대상에 대한 리스크 관리를 가능케 하는 역할을 합니다.

따라서 건축물의 면적과 층수를 규제하는 것은 앞으로 도시가 어떻게 발전하게 될 지의 미래를 예측하며, 보호하고 지속 가능한 도시 건설을 위해 꼭 필요한 계획입니다.

건폐율과 용적률의 계산방법 |

건폐율 계산 방법

건폐율은 건물의 바닥면적을 대지면적으로 나누어 구합니다. 이를 백분율로 나타낸 것이 건폐율입니다.

건폐율(%) = (건축물 바닥면적 ÷ 대지면적) × 100

예를 들어, 대지면적이 300㎡인 토지 위에 바닥면적이 100㎡인 건물이 있다면, 건폐율은 다음과 같습니다.

건폐율(%) = (100 ÷ 300) × 100 = 33.33... 따라서, 이 경우 건폐율은 약 33.33%입니다.

용적률 계산 방법

용적률은 건축물의 연면적을 대지면적으로 나누어 구합니다. 이를 백분율로 나타낸 것이 용적률입니다.

용적률(%) = (건축물 연면적 ÷ 대지면적) × 100

예를 들어, 대지면적이 300㎡인 토지 위에 연면적이 200㎡인 건물이 있다면, 용적률은 다음과 같습니다.

용적률(%) = (200 ÷ 300) × 100 = 66.67... 따라서, 이 경우 용적률은 약 66.67%입니다.

 

위와 같이 건폐율과 용적률을 계산할 때, 대지면적은 보통 부동산 등재에 있는 면적을 이용하기도 하며, 건축규제에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 따라서, 정확한 건축규제를 위해서는 측정하고자 하는 대지면적의 종류 및 측정 기준을 꼭 확인해야 합니다.

용도지역 별 건폐율과 용적률 측정 기준 |

[출처:나무위키] 용도별 건폐율과 용적률표

 

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