[주택연금] 100세대에 노후자금계획 주택연금 신청 전 확인사항!

주택연금이란?|

자신이 소유한 주택을 활용해 일정 기간마다 정해진 금액을 수령할 수 있는 연금상품입니다. 이는 대부분 고령자들을 대상으로 하며, 소유자가 주택을 금융기관에 담보로 제공하고 그 대가로 일정한 금액이 지급되는 방식입니다. 주택연금은 고령층의 생활안정을 돕기 위한 목적이 있으며, 한국의 경우 한국주택금융공사(KHFC)에서 주택연금 상품을 발행하고 관리합니다. 주택연금 상품은 만 60세 이상이거나, 만 55세 이상이면서 종전에 다녀온 군복무를 1년 이상 한 경우에만 가입이 가능합니다.

이 상품의 특징은 기간에 따라 정해진 금액을 수령할 수 있다는 점으로, 월급처럼 정기적인 수입을 보장받을 수 있습니다. 이를 통해 고령자가 경제적 안정을 누릴 수 있으며, 주택을 계속해서 사용할 수 있는 장점도 있습니다. 단, 단점도 존재하는 만큼 주택연금에 대해서 정확하게 알아보도록 합시다.

주택연금의 장단점 |

장점

1. 평생거주, 평생지급 : 평생 동안 가입자 및 배우자 모두 내 집에서 거주할 수 있습니다. 또한 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 같은 금액으로 지급이 보장됩니다. 
2. 국가가 지급보증 : 국가가 주택연금의 지급을 보증하므로 연금지급이 중단될 위험이 없습니다. 
3. 합리적인 상속 : 주택연금 가입자 및 배우자 모두 사망한 후 연금수령액이 집갓을 초과하더라도 부족분을 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남는 부분은 상속인에게 돌아갑니다.
4. 세제혜택 : 주택연금에 가입하면서 주택에 대해 근저당권 설정 시 등록면허세를 감면받을 수 있습니다. 또한 담보로 제공된 주택에 대한 재산세를 감면받을 수 있습니다. 그리고 연금소득이 있는 거주자의 경우 연간 200만원 한도에서 대출이자비용에 대한 소득공제를 받을 수 있습니다.

단점

1. 주택연금 수령액을 계산할 때 공시가로 계산을 한다. 그래서 신청자가 생각하는 금액보다 낮게 책정될 수 있습니다.
2. 신청이 끝나면 주택가격에 변동이 생겨도 반영되지 않습니다. 그래서 만약 주택가격이 상승하였더라고 신청한 시점의 주택가격으로 책정이 끝납니다.
3. 중간에 해약하고 다시 재계약을 원할 경우에는 3년뒤에 가능합니다.
4. 주택연금 가입 시 집값의 1.5%를 1번 내야하는 초기 보증료가 있습니다. 초기보증료는 가입 시 한 번 납부하는 것으로 보증서 발급일 이후 처음으로 보증부대출이 지급되는 날에 전액 납부되며, 연금지급총액에 자동으로 가산되는 것이므로 실제 별도로 현금을 납부할 필요는 없습니다. 다만, 담보주택이 변경되는 경우에는 신규담보 취득 후 처음으로 월지급금이 지급되는 날에 납부해야 합니다.

가입대상주택 및 가입방법 |

가입대상주택

주택연금을 신청할 수 있는 가입대상주택은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시 또는 고시되는 가격이 12억 이하인 주택 또는 시설 등입니다. (2023년 9월~10월부터 12억으로 개정될 예정입니다. 7월인 현재 9억입니다.)

•  일반주택(단독주택과 공동주택으로 구분)
•  노인복지주택
•  실지거래가액 합계액이 12억원 이하 고가주택의 기준에 해당하는 주택
•  준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔

실지거래가액 12억을 초과하는 주택 또는 시설 등을 담보로 한 주택연금의 연금지급액은 고가주택의 기준가액을 해당 담보주택의 가격으로 보고 그에 따라 결정합니다.

일반주택의 경우 등기사항증명서상 용도가 주택이어야합니다.

노인복지주택의 경우 등기사항증명서상 용도와 관계없이 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 신고된 노인복지주택 중 폐지되지 않은 곳이면 됩니다.

주거목적 오피스텔의 경우 등기사항증명서상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이라면 주거목적으로 사용되어야 합니다. 

주택연금에 가입하려면 원칙적으로 보유주택이 1 주택이어야 합니다. 다만, 보유주택의 공시가격 등의 합계가 9억원 이하로서 거주하고 있는 1주택을 담보주택으로 보증신청한 경우 또한 상속, 이사 등으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하게 되었으나 담보주택 이외의 1주택을 일정기간 이내에 처분하는 조건으로 거주하고 있는 1주택을 담보주택으로 보증신청한 경우에는 예외적으로 신청할 수 있습니다.

인터넷 가입신청 안내

[출처:한국주택금융공사_주택연금 인터넷가입신청절차]

• 본 신청으로 주택연금 가입절차가 모두 종료되는 것은 아니며, 공사 직원이 입력내용을 확인 후 신속하게 연락을 드려 주택연금 가입절차를 진행합니다.
• 배우자의 금융/공동인증서(구 공인인증서)가 없는 경우, 인증서 등록 생략하시고 추후 동의서를 제출하시면 됩니다.
• 주택가격은 심사서류가 구비된 시점 기준이므로 인터넷 접수신청일과 다를 수 있습니다.

아래 매뉴얼 파일을 확인하여 순서대로 https://hf.go.kr/ko/index.do  해당 링크에서 신청을 진행해 주시면 됩니다.

붙임2. 주택연금 온라인 신청 매뉴얼.pdf

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주택연금의 종류 및  지급방식 |

주택연금 가입자는 다양한 지급방식 중에서 자신에게 맞는 연금지급방식을 선택하기 위해 여러 가지 선택지를 고려해서 합리적으로 판단해야 합니다.

첫 번째로 선택할 사항은 연금수령 기간으로, ① 내 집에서 평생 거주하며 평생 연금을 매월 지급받을 것인지, 또는 ② 내 집에서 평생 거주하며 일정한 기간 동안만 받되, 평생 받는 방식보다 매월 더 많은 연금을 지급받을 것인지 선택해야 합니다. 두 번째로 선택할 사항은 연금지급방식으로, 연금만 받을 것인지 또는 목돈도 받을 것인지 여부에 따라 나에게 맞는 지급방식을 선택할 수 있습니다.

 

①내 집에서 평생 거주하며 평생 동안 받기

지급방식		내  용
종신 지급 방식	종신 지급 방식	주택소유자가 생존해 있는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식
	종신 혼합 방식	주택소유자가 주택담보노후연금대출 한도의 50% 이내에서 설정한 인출한도 범위 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지 부분을 생존해 있는 동안 노후생활자금으로 매월 지급받는 방식
대출상환방식		주택소유자가 주택담보노후연금대출 한도의 90% 이내에서 해당 주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도 또는 주택에 대한 임대차계약에 따라 해당 주택의 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 용도로 일정한 금액을 지급받고, 나머지 부분을 생존해 있는 동안 노후생활자금으로 매월 지급받는 방식
우대 지급 방식	우대 지급 방식	주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급권자(만 65세 이상)이며 부부기준 1억 5천만원 미만의 1주택만 소유한 경우, 주택소유자가 생존해 있는 동안 종신방식보다 최대 약 23% 우대받은 노후생활자금을 매월 지급받는 방식
	우대 혼합 방식	주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급권자(만 65세 이상)이며 부부기준 1억 5천만원 미만의 1주택만 소유한 경우 주택담보노후연금대출 한도의 45% 이내에서 설정한 인출한도 범위 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지 부분을 주택소유자가 생존해 있는 동안 종신방식보다 우대받은 노후생활자금을 매월 지급받는 방식

 

② 내 집에서 평생 거주하며 일정 기간 동안 많이 받기

지급방식		내  용
확정 기간 방식	확정 기간 지급 방식	주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식
	확정 기간 혼합 방식	주택소유자가 주택담보노후연금대출 한도의 50% 이내에서 설정한 인출한도 범위 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 일정한 기간 동안 노후생활자금으로 매월 지급받는 방식 ※ 인출한도 50%에는 월지급금 지급 기간 종료 이후 의료비, 담보주택관리비 등의 용도로만 사용할 목적으로 반드시 설정해야 하는 대출한도의 5%에 해당하는 금액이 포함되며, 나머지는 45% 이내에서 본인이 선택해서 결정

지급방식별 선택비율

[출처:한국주택금융공사]

- 주택연금 가입자가 선택할 수 있는 월지급금 지급유형은 아래 표와 같습니다.

지급유형	내  용
정액형	월지급금을 피보증인 및 배우자의 종신까지 일정한 금액으로 고정하는 방식
증가형	최초 월지급금이 정액형보다 적고 12개월마다 3%씩 증가하는 방식
감소형	최초 월지급금이 정액형보다 많고 12개월마다 3%씩 감소하는 방식
초기증액형	월지급금이 최초 주채무 실행일부터 일정기간 동안(3년, 5년, 7년 또는 10년 중 선택)은 정액형보다 많고, 그 이후부터는 최초 월지급금의 70% 수준으로 지급되는 방식
정기증가형	최초 주채무 실행일의 월지급금이 정액형보다 적고 36개월마다 4.5%씩 증가하는 방식

지급유형별 선택비율 

[출처 : 한국주택금융공사]

주택연금의 종류

주택연금은 저당권방식에 따라 ① 주택에 저당권을 설정하여 담보로 제공하는 기존의 저당권방식, 그리고 2021년부터 새로 도입된 저당권방식인 ② 주택소유자와 공사가 체결하는 신탁계약에 따른 신탁을 등기(소유권 이전)하여 담보로 제공하는 신탁방식으로 구분됩니다

구분	저당권방식	신탁방식
담보제공 방법	• 근저당권 설정(가입자)	• 신탁등기(공사)
배우자 승계	• 연금가입자 사망 시 배우자가 자녀 등 공동상속인의 동의를 얻어 주택소유권을 100% 확보 후 주택연금 승계 가능	• 연금가입자 사망 시 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득하고, 공동상속인의 동의나 별도 등기절차 없이 주택연금 승계 가능
잔여재산 귀속	• 담보주택 처분 후 잔여재산은 민법에 따라 법정상속인에게 귀속	• 담보주택 처분 후 잔여재산은 사전에 연금가입자가 지정한 귀속권리자에게 귀속
실거주요건	• 연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실거주해야 함	• 연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실거주해야 함
임대차	• 보증금 있는 임대차 불가(보증금 없는 월세만 가능)	• 보증금 있는 임대차 가능(보증금은 공사가 지정하는 은행에 예치)
담보취득비용	• 가입자가 부담하되, 「지방세특례제한법」에 따라 ‘24.12월까지 등록면허세를 75% 감면	• 가입자가 부담하되, ‘22.12월까지는 공사가 부담
담보주택 유형	• 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 • 주거면적이 50%이상인 복합용도주택	• 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 ※ ① 복합용도주택, ② 법령 등에 따라 주택소유 자격이 제한된 주택, ③ 임대차보증금이 있는 임대차계약이 3건 이상인 임대목적 주택인 경우 이용 제한
<출처: 한국주택금융공사 홈페이지 참조>

저당권방식은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하여 담보로 제공하는 방식이며, 신탁방식은 주택소유자와 공사가 체결하는 신탁계약에 따른 신탁을 등기(소유권 이전)하여 담보로 제공하는 방식의 보증입니다.

 

신탁방식은 주택소유자가 주택에 신탁계약에 따른 신탁 등기를 하여 담보로 제공하는 방식의 보증입니다.

• (안정적 연금승계) 신탁계약에 따라 주택소유자 사망 후 별도의 절차(공동상속인 동의 등) 없이 배우자로 연금 자동승계
• (임대수익 창출) 저당권방식에서 전세를 준 주택은 주택연금 가입이 어려우나, 신탁방식은 주택소유권과 임대차보증금이 수탁자인 공사로 이전되어 채권 확보가 용이하므로 거주 공간 이외의 유휴공간 임대활용이 가능하여 추가소득 창출 가능
• (비용절감) 저당권방식에 비해 더 적은 비용으로 가입 및 승계

신탁방식 주택연금 구조도

[신탁방식 주택연금 구조도]

 

[계산기이동]