[임대차보호법] 주택 및 상가 임대차보호법

임대차보호법이란? |

주택임대차 계약 시 임차인과 임대인 간 권리와 의무를 보호하기 위한 법률입니다. 주요 내용은 아래와 같습니다.

1. 계약갱신청구권: 임차인은 계약 기간이 만료되기 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있으며, 특별한 사유가 없다면 임대인은 이를 받아들여야 합니다.
2. 계약갱신 시 임대료 조정: 계약 갱신 시 임차인은 임대료 인상에 대해 합의할 수 있으며, 합의가 이루어지지 않을 경우에는 법원에서 임대료를 결정할 수 있습니다.
3. 임대차 계약서 작성 의무 : 임대차 계약 시 계약서를 작성해야 하며, 계약서에는 핵심 내용이 포함되어야 합니다.
4. 보증금 반환 의무: 계약 만료 후 14일 이내에 임대인은 보증금을 반환해야 하며, 반환이 이루어지지 않으면 이자가 발생합니다.
5. 통지의무: 임대인은 임차인에게 사전에 통지를 해야 하는 사항이 있습니다.

임대차보호법이 시행된 이후 시장의 변화 |

1. 장기 임대차 계약 유도: 임차인의 계약갱신청구권이 강화된 점으로 인해, 임대인들이 장기 임대차 계약을 선호하는 경향이 생겼습니다. 이는 임대인에게 안정적인 수입원을 가져다주며 임차인에게도 보다 안정적인 거주 기간을 보장합니다.
2. 임대료 인상률 제한: 임대료 인상률이 제한되어 무분별한 인상이 적용되지 않도록 하는 효과가 있습니다. 이로 인해 충분한 시장 조사와 합리적인 인상률 적용이 유도됩니다.
3. 전월세 전환 추세: 임대차보호법이 시행되면서 일부 임대인들은 월세를 선호하게 되었습니다. 보증금을 줄이고 월세를 인상하여 자금 회전율을 높이려는 경향이 생겼습니다.
4. 명확한 계약서 작성: 임대차 계약서 작성 의무화로 인해 계약 관련 분쟁이 감소하고자 하는 추세입니다. 이를 통해 임대인과 임차인 간의 권리와 의무가 명확히 정리되어 상호 신뢰 관계 구축에 도움을 줍니다.
5. 주택 재개발 및 재건축 관련 변화: 임대차보호법으로 인해 임차인의 권리가 강화되면서 주택 재개발 및 재건축 시 임대인들이 보상금 협상력 측면에서 약간의 불리함을 겪을 수 있습니다.

임대차3법 |

전월세 신고제

임대차 보증금이 6,000만원을 초과하거나 월임대료가 30만원이 초과할 경우 계약 체결로부터 30일 이내에 관할관청에 신고해야합니다.

전월세상한제

전월세 상한제는 집주인이 세입자와 최초계약기간이 끝나면 재계약 시 전월세를 5%미만으로 인상할 수 있다는 조항이 포함되어 있습니다.

임대인이 약정된 최초 계약기간이 지나면 주변시세와 상관없이 월 임대료를 5%이상 올릴 시 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 단, 5% 이상 인상하였다 하더라도 임대인,임차인의 정상적인 합의가 있을 시 법 위반이 아닙니다.

계약청구권

계약청구권의 경우 최초기간이 끝난 세입자가 계약기간동안 월세를 밀리거나 연장하지 못할 과실이 없다면 1회에 한하여 연장계약 할 수 있는 권리를 말합니다.

계약갱신권을 사용할 경우 임대인은 묵시적 갱신과 같이 3개월 이전에만 임대인에게 통지할 경우 계약을 종료할 수 있습니다. 그리고 5%이상 월세를 올릴 수 없습니다.

단, 월세가 밀리거나 고의 또는 과실로 인한 파손등이 있는 경우 또는 임대인이 실거주 목적으로 계약을 하지 않는 것은 정당사유가 되어 계약갱신을 할 수 없습니다. 

임대차보호법의 단점 |

주택임대차 시장에서 임차인의 권리를 강화하고 안정적인 거주 환경을 조성하려는 목적으로 시행되었지만, 몇 가지 단점이 지적되기도 합니다.

1. 임대인의 부담 증가: 계약갱신청구권, 보증금 반환의무 등이 강화되어 임대인들의 부담이 커질 수 있습니다. 이로 인해 임대인들이 매매 시장으로 이탈하거나 임대료를 높게 책정하는 경우가 있을 수 있습니다.
2. 시장의 유동성 저하: 계약갱신청구권이 강화되면서 임대인들이 원하는 경우에도 계약을 종료하지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다. 이로 인해 임대 시장의 유동성이 저하될 수 있습니다.
3. 신규 임대주택 공급 부족: 임대차보호법의 시행으로 인해 임대주택 시장에 대한 불확실성이 증가하면서, 신규 임대주택 공급이 늦춰질 수 있습니다.
4. 임대료 상승: 임대차보호법이 시행되면서 임대인들이 계약 갱신을 피하기 위해 임대료를 높게 책정하거나 절대적으로 낮은 수요층만을 상대로 임대 시장을 선별하는 것이 나타날 수 있습니다.

결론적으로, 긍정적인 면도 있지만 부정적인 면도 존재합니다. 그래서, 변화가 어떻게 발생하고 시장에 어떤 영향을 미치는지 계속 지켜봐야 됩니다. 또한, 정부나 관련 기관들은 시장 상황에 적절한 대응을 통해 전반적인 시장의 안정화를 이루어야 합니다.