구축아파트리모델링사업이란? 재건축과의 차이점은?

아파트 리모델링 사업이란?

리모델링의 장점과 단점 아파트 리모델링 사업은 건물의 성능개선과 시설물을 교체하여 공동주택의 가치를 높이고 실거주 선호도를 향상시키는 사업입니다. 국내에서는 많은 구축 아파트들이 리모델링과 재건축을 고려하고 있는데, 각각의 특징과 장단점은 다르기 때문에 주거자들이 선택하기 전에 충분한 고려가 필요합니다. 리모델링과 재건축의 차이점 리모델링은 기존 건축물의 외견과 구조를 그대로 유지하면서 시설물을 개선하는 일종의 보수작업입니다. 이에 비해 재건축은 기존 건축물을 완전히 철거한 후, 새로운 건축물을 지어 대수와 연면적을 확대하는 공사입니다.

리모델링의 장점

1. 시공기간과 비용이 상대적으로 적게 듭니다 : 리모델링은 기존 건물의 구조물을 그대로 두고 외부와 내부를 보수하는 작업이므로 들어가는 비용과 시간이 재건축에 비해 상대적으로 적게 소요됩니다. 또한 아파트평수와 세대수가 증가하여 초과이익환수제나 기부체납들의 부담이 적어 수익성과 유동성이 높습니다.
2. 주거환경의 향상 : 리모델링 작업을 통해 아파트의 외관이나 내부 시설을 개선하면 주거환경이 향상되어 거주민의 만족도와 가치가 증가합니다.
3. 위치의 장점 : 구축아파트의 경우에는 주변에 상권이나 교통이 이미 잘 형성되어있어 이미 좋은 위치에 자리잡고 있는 경우가 많습니다. 유일한 단점인 구축이라는 점이 신축으로 변화되어 시세이득을 볼 수 있습니다.

리모델링의 단점

1. 새롭게 지은 건물만큼의 가치상승 성과는 기대할 수 없습니다 : 기존 건물의 구조를 그대로 유지하는 리모델링이지만, 재건축에 비해서는 가치 상승 폭이 상대적으로 현저히 적을 수 있습니다.
2. 성능개선의 한계가 있습니다 : 지진, 전문, 화재 등에 대한 안전성 개선은 리모델링의 한계입니다. 이러한 이유로 건물의 생애주기를 고려하면 재건축을 선택하는 경우도 있습니다.
3. 리모델링 사업은 재건축과 다르게 동호수 추첨단계가 없습니다 : 한마디로 기존에 살고있던 동,호수 그래도 살됩니다.
4. 수직 증축의 경우 안전진단에 따라 증축가능한 층수가 제한되어 있어 분담금의 부담이 클 수 있습니다.

결론적으로, 아파트 리모델링과 재건축은 서로 다른 장단점을 가지고 있기 때문에, 주거자들로서는 자신의 요구와 사항에 맞는 방안을 선택하고 계획을 세워야 합니다. 추후 변화하는 주거환경 및 규제 지침의 변화에도 유연하게 대처할 수 있도록 관련 정보를 지속적으로 수집하고 공유해야 할 것입니다.

 

리모델링 사업을 진행할 때 주의해야 할 점

조합설립인가

1. 단지 전체의 각 동의 소유자가 2/3이상의 동의를 받아 조합을 설립하고, 관할 지자체 인가를 받아야합니다.

설계 및 계획 단계

1. 정확한 현장 조사: 기존 건물의 구조와 시설물의 상태를 정확하게 파악하기 위하여 전문가를 통한 꼼꼼한 현장 조사가 필요합니다.
2. 구체적인 계획 수립: 리모델링의 범위와 목적을 명확하게 정하고, 예상되는 시공 기간 및 비용을 사전에 체크하여 구체적인 계획을 수립해야 합니다.

시공 업체 선정

1. 업체 선정의 중요성: 전문성과 경험이 충분한 시공 업체를 선정하는 것이 리모델링 사업의 성공에 결정적인 역할을 합니다.
2. 포트폴리오 확인: 시공 업체의 과거 작업 사례와 결과물을 엿보기 위해 포트폴리오를 확인하는 것은 필수입니다.

안전진단

1. 구조안전성을 평가하여 수직증축 또는 수평증축의 가능여부를 판단해야합니다.

• B등급 이상이면 수직증축이 가능합니다.
• C등급 이상이면 수평증축이 가능합니다.
• D등급 이하이면 재건축이 필요함으로 재건축을 위한 조합원을 설립해야합니다.

계약 체결

1. 계약서 작성: 리모델링 사업을 진행하기 전에 시공 업체와 계약서를 체결해야 합니다. 계약서에는 리모델링 범위, 비용, 시공 기간, 보증, 보수 기간 등을 명확하게 기재해야 합니다.
2. 감리 및 협회 도움: 건축 리모델링 협회나 전문 감리사 등의 도움을 받아 계약서를 체결하면 더욱 안전하게 리모델링 사업을 진행할 수 있습니다.
3. 관할 지자체에 허가를 받아야합니다.

시공 과정

1. 거주민의 안전 및 편의를 위한 고려: 시공 중에 거주민의 안전과 편의를 최대한 보장하기 위한 조치를 신중하게 세워야 합니다. 예를 들어, 공사 소음 및 먼지 방지, 적절한 통행로 마련 등이 있습니다.
2. 정기적인 프로젝트 관리: 시공 업체와 협력하여 정기적인 프로젝트 관리를 통해 리모델링의 진행 상황을 점검하고, 문제가 발생한 경우 적절한 조치를 취해야 합니다.

분담금 확정 및 총회 그리고 이주

1. 감정평가를 통해 리모델링 주택에 입주하기 위해서 부담하게되는 분담금을 확정하고 조합원 총회에서 최종결정합니다.
2. 분담금 확정 총회 후 이주를 진행하고 기존 건물에서 철거해야하는 부분을 철거합니다.

시공 종료 후

1. 완공 검사 및 하자 조치: 리모델링이 완료된 후에는 완공 검사를 통해 하자가 있는지 확인하고, 발견된 하자라면 즉시 시정이 이루어져야 합니다.
2. 보수 기간 확보: 계약서에서 정한 보수 기간 동안 발생하는 문제에 대해 시공 업체와 빠르게 대응하고 처리할 수 있도록 준비해야 합니다. 이러한 주의점들을 숙지하고 충분한 대비를 하여 리모델링 사업의 성공적인 결과를 얻을 수 있습니다.

아파트리모델링 사업은 재건축에 비해서 쉽고 빠르게 진행할 수 있는 사업이지만, 내부 구조 설정에 따라서 재건축에 비해 내부구조가 좋지 않을 수 있습니다. 이러한 점을 잘 고려해서 진행절차를 잘 따르시길 바랍니다.