상가 매매 시 주의사항 및 부가세 그리고 포괄양수도란?

상가를 사거나 파는 것은 신중한 고려와 세부 사항에 대한 조사와 공부가 많이 필요합니다. 노련한 투자자이든 처음으로 매매하는 사람이든, 성공적인 거래를 위해서는 중요한 요소를 이해하는 것이 필수적입니다. 이번 블로그 포스팅에서는 상업용 부동산 매매 시 주의하고 확인해야 할 주요 사항과 계약 시 고려해야 할 중요한 사항에 대해 알아보겠습니다.

상가 매매 전 실사

1. 소유권 : 부동산의 법적 소유자를 확인하고 등기부등본을 확인해서 매도인이 맞는지 확인하세요.
2. 상가용도 : 매입자가 원하는 상가의 규정 및 허가에 잘 맞는 용도로 신고 되었는지 확인하시고, 신고 된 용도와 일치하게 이용되고 있는지 확인 후 해야합니다.
3. 건물 상태 : 건물에 대한 종합적인 검사를 실시하여 구조적 문제, 유지 관리 필요성 또는 잠재적인 위험을 식별해야합니다.
4. 재정 및 법적 의무 : 기존 임대, 계약 및 재무제표를 검토하여 현재 그 상가의 현금 흐름과 법적문제가 없는지 확인해야 합니다.
5.  위반 건축물 여부 확인 : 건축물 대장을 확인하여, 위반 건축물인지 확인해야합니다. 위반건출물이라면 대출에 제한이 있고 임대할 경우 전세대출이 나오지 않기 때문에 반드시 확인하셔야합니다.

상가주변 시장분석 및 계약 전 확인 사항

주변상권을 잘 살펴보아야 상가를 매입 하고도 수익의 흐름을 파악 할 수 있기 때문에 반드시 필요한 절차입니다.

1. 입지 조건 : 상가의 위치와 주변 환경을 분석하여, 소비자 유동 인구, 교통 조건, 경쟁 업체 등을 고려해야 합니다.
2. 임대료 및 관리비 : 상가의 경영비와 임대료를 미리 확인하고, 시장 동향, 공실률 및 임대 가격을 분석하여 상가의 미래가치 및 수익성 잠재력을 평가합니다.
3. 규모 및 구조 : 상가의 크기와 구조에 맞춰 운영할 생각이 있는 업종을 선택하는 것이 중요합니다.
4. 계약 조건 : 매매 계약 시 금전적인 부분뿐만 아니라 계약 기간, 해지 조건 등을 명확히 이해하고 서명해야 합니다.
5. 시장 분석 : 상가 매매가 성공적으로 이루어지려면 주변 상권 분석과 수요 예측이 중요합니다. 경쟁사 분석, 여러 지표들을 확인하셔야합니다.
6. 체크 리스트 작성 : 상가 매매 시 입지 분석, 임대료 및 관리비, 사업 목적 등의 항목을 체크 리스트로 작성해 검토하셔야합니다.
7. 법률 자문 : 매매 계약 시 상가 건물의 법적 문제를 사전에 확인하고, 변호사의 자문을 받는 것이 좋습니다.
8. 리모델링 비용 : 상가의 리모델링이 필요한 경우, 비용 산정 및 계획에 신경 써야 합니다.
9. 경제적 여력 : 상가 매매를 실행하기 전에 경제적 여력을 잘 점검해야 합니다. 선금, 중도금, 잔금 등을 포함한 금전적 대응력이 필요합니다.

상가매매 시 입지 고려사항

1. 지하철역과 버스정류장이 가까운 곳 : 대중교통이 잘 되어 있으면 편리하게 이용할 수 있어 일상적인 소비 활동이 활성화됩니다. 지하철 역이나 버스 정류장이 가깝다면 보다 많은 고객들이 유입되기 때문입니다.
2. 일반인이 많이 오고가는 곳 : 상가가 위치한 지역이 일반인들이 많이 오가는 지역이면 다양한 소비 활동이 예상됩니다. 상주인구나 근처 거주자 이외에 청년, 학생, 직장인 등 다양한 고객층을 유치할 수 있는 장점이 있습니다.
3. 인근 인구 밀집지 : 상가 매매 시 해당 지역의 인구를 살펴보는 것이 중요합니다. 주변에 인구가 많은 아파트 또는 단독주택 촉진지가 있다면 본래 가게의 일반인 고객층 뿐만 아니라 인근 거주자들까지 고려 대상에 포함시켜 보는 것이 중요합니다.
4. 경쟁 업체 등의 분석 : 상가가 위치한 지역에 경쟁 업체가 많다면 입지가 좋은 것이 아닙니다. 반대로 경쟁업체가 없거나 적은 곳이라면 대세에 따라 잘 되고 있는 걸로 생각할 수 있습니다.
5. 빌딩 내 다른 가게 이용량 : 보유한 빌딩에서 매상이 좋은 가게들이 있다면 이 숫자를 참고할 필요가 있습니다. 같은 빌딩 내에 다수의 좋은 가게가 있다면, 그 중 하나의 상점이든 입지가 좋아 보입니다.

상가 계약 시 발생하는 부가세에 대해서

건물분 부가세란?

비거주용 건물인 상가, 오피스텔, 공장 등과 같이 사업용 부동산을 거래할 때 발생하는 세금입니다. 부가세는 토지를 제외한 건물가액의 10%에 해당하는 금액을 납부해야합니다. 

상가매매 시 부가세 납부대상자는?

부가세는 매도인이 납부하게 되는 세금입니다. 계약 시 부가세가 매매가격에 포함된 가격인지, 별도로 매수인이 부담해야하는 계약인지에 따라 금액이 달라지게 됨으로 반드시 계약 전 확인해야하는 사항입니다.

이는 매매뿐만 아니라 임대차 계약에 있어서도 마찬가지이기 때문에 부가가치세가 포함된 것인지 아닌지 확인해봐야 합니다. 매도인이 사업자라면 매수인도 부가세 환급을 받기 위해 일반과세 임대사업자로 등록하는 것이 좋습니다.

매도인이 10%에 해당하는 금액을 매수인에게 세금계산서 발행해 주고, 부가가치세를 받아서 신고 및 납부 후 환급을 받는 순서로 진행하시면 됩니다.

 

포괄양수도란?

사업자가 다른 사업자에게 포괄적으로 모든 권리와 의무를 승계 시키는 것을 의미합니다. 매도인이 일반과세 사업자등록이 있는 사람이고 상가와 같이 금액이 큰 거래를 하는 입장에서는 세금을 냈다가 다시 환급을 받는 불필요한 행정업무가 늘어나게 됨으로써 부가세가 없는 것으로 보고 처리하는 것을 포괄양수도라고 합니다.

포괄양수도 성립 조건

포괄양수도 계약 시에는 포괄양수도 계약서를 별도로 작성하는 것이 일반적이지만 포괄양수도 계약서 대신 일반 매매계약서에 특약사항으로 작성하는 경우도 있습니다. 단, 일반매매계약서로 작성 시에는 반드시 포괄양수도 계약임을 명시해야합니다.

포괄양수도계약이 성립되려면 매도인과 매수인이 모두 과세사업자이어야 합니다. 또한 매도인과 매수인이 사업의 동일성을 유지해야하는데, 매도인이 일반과세이고 매수인이 간이과세자인 경우에는 포괄양수도가 성립되지 않습니다. 이래 표를 보고 자업자조건을 확인하시면 됩니다. 

매도인	매수인	포괄양수도 성립여부
일반과세자	일반과세자	O
일반과세자	간이과세자 (일반과세로 변경시 가능)	△
간이과세자	일반과세자	O
간이과세자	간이과세자	O

위 표와 같이 사업자의 동일성이 인정되지 않는다면 부가세가 발생합니다. 조금이라도 비용을 줄이기 위해서는 사업자 확인 후 진행하시는 것을 추천드립니다.