아파트 재개발 및 재건축의 기준 알아보기

부동산에 관심이 많은 분들이라면 '재건축'이란 단어를 자주 접해보셨을 텐데요. 아파트 재건축이란 오래된 아파트를 철거한 다음, 새로운 아파트로 건설하는 과정을 말합니다. 이 과정을 거치면 주거 환경이 개선되고, 아파트 전체 가치가 상승할 수 있게 됩니다. 그렇다면 어떤 아파트가 재건축 대상이 되는지, 그 기준은 무엇일까요? 이번 포스팅에서는 아파트 재건축에 대한 기본 정보와 주요 기준에 대해 알아보도록 하겠습니다.

재건축 기준 및 과정

아파트 재건축 기준은 '건축법' 및 '주택법' 등 관련 법률에 따라 결정됩니다. 가장 중요한 기준은 아파트의 연립 건물이 사용승인된 날로부터 20년이 경과한 것입니다. 즉, 아파트 나이가 20년 이상인 경우 재건축 대상이 될 수 있습니다. 또한 주민 찬성률 75% 이상, 이해관계자 동의 등의 절차를 거쳐야 합니다. 재건축 결정이 내려지면 재건축 추진 위원회를 구성하고, 세부 계획을 수립한 후 건축사와 협약을 체결합니다. 그리고 철거 및 재건축 과정을 거친 후, 민원 등록 및 입주를 시작하게 됩니다.

재건축의 장단점 및 주의사항

아파트 재건축의 장점으로는 주거 환경 개선, 부동산 가치 상승 등의 긍정적인 요소가 있지만, 이와 동시에 단점으로 재건축과정에서 발생하는 대출 부담, 임시 주거비용 등 경제적 부담도 감안해야 합니다. 또한 신축 아파트로 이전 시 인근 편의시설과 교통의 접근성 등을 고려해야 합니다. 아파트 재건축에 관심이 있거나 관련 정보를 찾는 분들은 아파트 재건축을 준비하고 계획하는 과정에서 다음과 같은 사항을 숙지하시면 도움이 될 것입니다.

재건축 준비를 위한 체크리스트

1. 나의 아파트가 재건축 대상인지 확인하기 : 앞서 언급했듯이, 사용승인된 날로부터 20년이 지난 아파트가 재건축 대상이 될 수 있습니다. 아파트 연혁을 확인하여 해당 기준을 충족하는지 확인해 보세요.
2. 자치구 및 도시계획 당국과의 협의 : 각종 허가 및 승인을 받기 위해 자치구 및 도시계획 당국과 협의해야 합니다. 근린공원, 도로 등 주변 시설물과의 관계 및 도시계획 제약 사항을 파악해야 합니다.
3. 주민 의견 수렴 및 공동 주택 법률 준수 : 서로 다른 입주민들의 요구와 의견을 수렴하여 재건축 추진하려면 주민 찬성률 75% 이상이 필요합니다. 같은 아파트 주민들과 소통하며 재건축을 추진할 계획을 말한다.
4. 재건축 수익성 및 시장 분석 : 아파트 재건축으로 평수가 증가하고, 주거환경이 개선됨에 따라 부동산 가치 상승이 기대됩니다. 이를 통해 재건축 후 임대료나 매각 시 일정 수익이 발생할 수 있습니다. 하지만, 과거 재건축 지역의 시장 가격 변동 및 경영안정성을 확인하여 심도 있는 시장분석이 필요합니다. 재건축에 대한 모든 정보를 꼼꼼히 확인하시고 준비하시면, 원활한 과정 및 좋은 결과를 얻으실 수 있습니다.
5. 안전진단 : 기본 E등급을 받아야 하며, D등급일 경우 조건부 승인으로 진행이 가능합니다. E등급은 안전성이 매우 위험한 단계를 말하며 바로 재건축이 가능한 단계입니다. D등급은 사용 및 안전성에 문제가 있는 단계로  2차 정밀 안전진단을 통해 검토 후 진행됩니다. A~C등급 : 유지보수 등급, 재건축 고려 대상 제외,  D등급 : 조건부 재건축 (2차 정밀 안전진단을 통해 적정성 검토) E등급 : 재건축 사업 가능

1 단계 : 재건축 안전진단 기준

2023년 1월부터 재건축 활성화를 위한 방안으로 아파트 재건축의 안전진단 기준이 완화되었습니다. 주택의 노후 및 불량 정도에 따라 구조의 안전성여부, 보수비용 및 주변여건 등을 조사해서 재건축 가능 여부를 판단하는 작업입니다. 재건축추진조합 측이 해당 지역의 시장이나 군수 및 자치구청장 등에게 신청하며 신청을 받은 자치단체장은 안전진단을 실시할 기관을 지정해야 하고 이때 지정된 기관이 건물의 안전진단을 실시하고 이를 토대로 재건축 가능여부를 판단합니다.

	구조안전성	설비노후도	주거환경 적합성	비용편익	전체합계
배점	30점	30점	30점	10점	100점

위의 표와 같이 안전진단에서 재건축 조건을 충족하게 되면 공식적인 정비구역으로 지정될 수 있습니다.

2단계 : 정비계획 수립 및 정비구역지정

1. 정비구역지정 입안
2. 주민서면통보 및 주민설명회
3. 주민 공람(30일)
4. 지방의회 의견청취(60일-정비계획을 통지한 날로부터 60일 이내에 의견이 없을 경우 이의가 없는 것으로 본다.)
5. 정비구역신청
6. 관련부서 협의
7. 지방도시계획위원회 심의
8. 정비구역 지정 및 고시
9. 국토해양부장관 보고

3단계 : 사업시행

1. 추진위원회구성 : 위원장 포함 5명 이상으로 구성하며, 토지등 소유자의 과반수 이상 동의 필요합니다.
2. 창립총회 : 조합원 20% 이상 참석한 총회에서 조합장 1인, 감사 1~3인 이사 3인이상, 대의원 1/10 이상 구성
3. 조합설립 : 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 2/3 이상의 동의와 단지 전체 구분소유자의 3/4 이상의 동의
4. 시공사선정 : 조합원 과반수 이상 참여한 총회에서 선정
5. 사업시행인가 : 건축심의 및 각종영향평가를 거친 후 사업에 대한 최종확정 - 사업시행인가 접수 후 14일 이상 주민공람 - 시장은 60일 이내에 인가여부 결정
6. 매도청구 : 재건축 미동의 주민에 대해 사업시행인가일로부터 30일 이내에 매도청구절차 진행

4단계 : 관리처분계획 

1. 분양공고 및 분양신청 : 사업인가인가 고시일로부터 120일 이내에 종전자산평가액, 추정분담금신청기간등을 통보 어느 평형을 선택할지에 대한 분양신청 접수
2. 관리처분계획수립 : 조합원분담금 최종확정, 설계, 분양예쩡가, 종전자산평가액, 재건축 사업추산액등 통보, 조합원 과반수의 동의하에 관리처분계획인가 신청
3. 관리처분계획인가 : 관리처분 인가일로부터 90일 이내에 분양 미신청자 보상협의(협의 미성립 시 60일 이내에 수용재결 또는 매도 청구) 시장은 신청일로부터 30일 이내에 인가여부 결정

5단계 : 사업완료단계

이주/철거/착공 - 금융기관을 선정하여 이주비를 대여하고 입주 시 상환 / 조합원 분양 외 나머지 호실은 일반분양

준공검사 - 준공인가 - 이전 고시 및 청산 순서로 진행됩니다.

조합원 분담금이란

사업이 계획대로 진행됐을 때 분양을 받기 위해 부담해야 하는 금액을 말합니다. 전체 사업비에서 조합원이 분담해야 하는 금액은 재건축 사업 전체 총수입(조합원 분양 수입금 + 일반분양수입금)에서 재건축에 따른 총공사비를 뺀 금액을 조합원수대로 나눈 금액입니다.

분담금 산정 방법

• 감정평가액 : 감정평가사에 의해 재개발·재건축 구역 내 물건의 가치를 평가한 금액입니다.
• 비례율 : 정비구역 사업성이라고 보면 됩니다. 100%를 기준으로 높으면 사업성이 좋고 낮으면 사업성이 낮다고 보면 됩니다. 
• 권리가액 : 조합원들이 주장할 수 있는 물건가치의 권리를 말합니다. 감정평가액에 비례율을 곱한 금액입니다.

조합원별 분담금 = 분양신청한 호실 분양가 - 조합원 권리가액

조합원 권리가액 = 조합원 소유이 토지 및 건축물 종전 편 가액 × 비례율(%)

비례율(%) = (사업완료 시 총수입 - 총사업비) / 종전 자산평가액(조합원 주택 총 감정평가액) × 100 

이렇게 계산을 하시면 분담금을 산정할 수 있습니다.

 

아파트 재건축으로 많은 이익을 볼 수 있지만 기간이 최대 10년 이상 걸리는 경우가 있기 때문에 자신의 상황과도 잘 고려해야합니다.