아파트 분양권 매매시 확인해야할 사항 및 계약 시 필요서류

분양권매매의 장단점

청약에 당첨되면 모든 사람들이 좋아하는 이유는 프리미엄을 붙여서 분양권을 팔거나 주변시세보다 저렴한 가격에 아파트를 매매할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 이러한 이유 때문에 아파트 값이 상승하는 단점이 있기도 하고 실수요자들이 청약을 받지 못하는 단점이 있기도 합니다.

그래서 부동산 정책으로 실거주자만 청약에 당첨될 수 있도록 규제를 걸어둔 분양권 전매제한/대출제한/청약제한/분양가 상한제 적용/투기과열지구 및 청약과열지구로 모두 묶어 실수요자들이 매매할 수 있도록 조치를 취했습니다. 2023년에는 부동산시장의 침체로 인해서 이러한 정책을 모두 없애고 일부지역만 적용시켜 분양권 전매가 가능하게 되었습니다. 2023년 7월인 현제 투기과열지구로 지정된 곳은 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구입니다. 결론은 이 외의 지역은 모두 분양권 전매가 가능하게 되었으므로 많은 분양권들이 시장에 나와있는데 분양권 매매 시 반드시 확인해야 할 사항들을 살펴보도록 하겠습니다.

분양권 전매 절차

1. 청약당첨 후 분양권계약

청약에 당첨된 청약자가 아파트 건설사와 분양계약을 완료 합니다. 계약금은 대부분 분양가의 10%이며, 20%인 경우도 있습니다. 청약 전 반드시 모집공고를 확인해야 하는 이유입니다.

2. 매수인과 매도인의 계약

분양권을 살 매수자가 나타나면 분양계약금 + 기 납부 중도금 + 발코니확장비계약금 + 옵션계약금 + 프리미엄으로 계산된 금액으로 매매계약서를 작성해서 거래를합니다. 그 후 매수인이 매도인에게 가계약금을 이체합니다.

3. 실거래가 신고

계약이 완료되면, 시군구청에 부동산거래계약신고를 작성하여 실거래가를 30일 이내 신고해야 합니다. 오프라인으로도 가능하지만, 국토교통부 부동산관리시스템에서 온라인으로 진행이 가능합니다.

4. 분양계약서 명의변경

입주가 진행되지 않아 중도금 및 잔금이 납부되지 않은 상태가 대부분일 것입니다. 아파트별로 지정된 은행에서 중도금 대출 채무를 승계하고, 아파트 건설사에 방문하여 분양계약서를 매수인의 명의로 변경하시면 됩니다. 단, 매도인이 이미 중도금을 자납 한 경우에는 매수자도 자납 한 회차만큼 중도금 대출이 나오지 않습니다.

5. 계약서 수령 및 양도세 납부

매수인은 계약서를 수령하면 되고, 매도인은 60일 이내 양도소득세를 신고해야합니다. 계약 시 양도세를 매수인에게 부담하게 해서 계약하는 경우가 있기 때문에 계약 전 중도금자납여부, 양도세전가여부, 중개수수료, 프리미엄금액을 정확하게 확인하고 계약 진행하시는 것을 추천드립니다.

분양권 계약 시 필요서류

매도인	1. 아파트분양공급계약서 2. 매매계약서 사본 3. 실거래신고필증 4. 신분증 5. 인감도장 6. 인감증명서 2부
매수인	1. 신분증 2. 도장 3. 주민등록등본 4. 주민등록초본 5. 가족관계증명서 6. 건강보험자격득실확인서 7. 소득증명서류 (재직증명서, 근로소득원천징수영수증or소득금액증명원 or 최근 3개월 급여명세서)

모든 서류의 경우는 시행사 및 은행별로 차이가 있기 때문에 계약 전 서류를 반드시 확인하고 계약하러 가시기 바랍니다.

분양권 전매 제한 기간 중 전매가 가능한 경우

1. 청약신청시와 전매동의신청 시 근무지가 변경된 경우

2. 상속으로 인해서 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전되는 경우

3. 세대원 전원이 해외에 2년이상 체류하거나 이주하는 경우

4. 이혼한 경우

5. 질병치료로 인해서 세대원 전원 다른 시군으로 이전할 수밖에 없는 경우

6. 특수학취학 및 결혼으로 시군을 이동해야하는 경우

7. 실직,파산,신용불량으로 경제적으로 어려움이 발생한 경우 (입증서류 제출해야 함)

이는 공고문 별로 다를 수 있음으로 청약 전 아파트 모집공고에 나와있는 문항을 잘 확인하셔야 합니다. 위의 사유와 같이 예외적인 사유로 분양권을 매매한 경우에는 주택의 전매제한기간을 적용받지 않습니다.

 

마치며, 청약통장을 사용하지 않고 분양권을 잘 사는 경우 입주 시 시세차익으로 인해서 이득을 볼 수 있습니다. 또한 자신의 청약통장은 추후 원하는 곳에 사용이 가능하기 때문에 프리미엄 값이 감당이 되는 경우에는 주변 시세를 잘 파악하여 원하시는 아파트 매입하셨으면 좋겠습니다.